{"id":4931,"date":"2021-06-29T15:13:07","date_gmt":"2021-06-29T15:13:07","guid":{"rendered":"https:\/\/avvocati-sl.it\/it\/?p=4931"},"modified":"2024-05-22T08:50:14","modified_gmt":"2024-05-22T08:50:14","slug":"attivita-bed-breakfast-in-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avvocati-sl.it\/it\/newsletter\/attivita-bed-breakfast-in-condominio\/","title":{"rendered":"Attivit\u00e0 Bed & Breakfast in condominio"},"content":{"rendered":"

Si esamina la questione se sia o meno possibile esercitare in Condominio attivit\u00e0 di <\/strong>bed & breakfast<\/em><\/strong> ovvero attivit\u00e0 di residenza turistico alberghiera o comunque avente natura ricettiva<\/strong>. <\/strong><\/p>\n

L\u2019evoluzione economica e sociale della domanda di servizi di alloggio temporaneo per le pi\u00f9 varie finalit\u00e0 ha condotto al differenziarsi della offerta e oggi la stessa riguarda tra l\u2019altro le attivit\u00e0 di \u201cbed and breakfast\u201d, \u201caffittacamere\u201d, \u201clocazioni turistiche\u201d e \u201caff\u00ectti brevi\u201d(*).<\/p>\n

Per stabilire se detta attivit\u00e0 sia o meno consentita in Condominio si devono considerare le previsioni del Regolamento condominiale.<\/strong><\/p>\n

Occorre far presente che in assenza di divieti contenuti nel regolamento condominiale, la destinazione delle unit\u00e0 immobiliari pu\u00f2 essere liberamente decisa dal condomino, ovvero in alternativa, divieti e limiti\u00a0di destinazione delle propriet\u00e0 esclusive possono essere formulati nei regolamenti mediante elencazione delle attivit\u00e0 vietate o mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare.<\/p>\n

Si precisa che l’utilizzo delle propriet\u00e0 esclusive pu\u00f2 incontrare limiti interni al condominio (norme del regolamento), che i condomini interessati possono far valere direttamente (ad esempio, in materia di immissioni) e limiti esterni (ad esempio, uso dell’unit\u00e0 immobiliare in modo difforme dalla licenza o concessione edilizia). In tale ultimo caso, i condomini possono far valere tali limiti<\/strong>, solo indirettamente, provocando l’intervento dell’autorit\u00e0 amministrativa. Si precisa inoltre che le clausole del regolamento – che impongono restrizione ai poteri e alle facolt\u00e0 spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva propriet\u00e0 – sono opponibili anche ai conduttori delle singole unit\u00e0.<\/p>\n

Giurisprudenza.<\/strong><\/p>\n

Si riportano ora alcune pronunce della giurisprudenza di merito interessanti a i nostri fini.<\/p>\n

    \n
  1. Con riferimento all’attivit\u00e0 di B&B, parte della giurisprudenza ha ritenuto che la suddetta attivit\u00e0 sia sovrapponibile all’attivit\u00e0 alberghiera<\/strong> e come tale inibita nei condomini a esclusivo uso abitativo.<\/li>\n<\/ol>\n

    Altra parte<\/strong> ha tuttavia sostenuto che l’esercizio dell’attivit\u00e0 di bed & breakfast non presuppone l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo, non essendo necessario il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, essendo tale attivit\u00e0 – sia essa svolta in forma imprenditoriale o non – pienamente compatibile con la destinazione abitativa dell’unit\u00e0 immobiliare in cui essa si svolge<\/strong>.<\/p>\n

      \n
    1. Per la giurisprudenza l’attivit\u00e0 di affittacamere si contrappone all’uso abitativo, in quanto assimilabile all’attivit\u00e0 alberghiera: tali attivit\u00e0 non possono essere avviate o svolte se il regolamento contrattuale vieti usi diversi da quello abitativo o comunque incompatibili con la tranquillit\u00e0 e la sicurezza dell’edificio condominiale<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

      In ogni caso la giurisprudenza ha affermato che divieti e limiti di destinazione delle propriet\u00e0 esclusive – mediante elencazione delle attivit\u00e0 vietate<\/strong> o mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare – devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e\/o interpretazione estensiva delle relative norme, trattandosi di materia che attiene alla compressione di facolt\u00e0 normalmente inerenti alle propriet\u00e0 esclusive dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, n. 9564 do 01\/10\/1997; Cass. 24707\/2014).<\/p>\n

        \n
      1. Interessante la recente sentenza del Tribunale di Milano <\/strong> 1469\/2021<\/strong><\/a>, in tema di attivit\u00e0 di affittacamere – foresteria. Nello specifico caso, il Condominio agiva per l\u2019immediata cessazione dell\u2019attivit\u00e0 di affittacamere – foresteria nell\u2019appartamento oggetto di causa, sull\u2019assunto che detta attivit\u00e0 rientrasse nel divieto condominiale di adibire gli appartamenti a sedi \u201cdi pensioni o alberghi\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

        Secondo il convenuto (proprietario dell\u2019unit\u00e0 immobiliare oggetto di causa) l\u2019attivit\u00e0 svolta dal suo conduttore rientrava invece nella fattispecie di \u201cbed&breakfast\u201d o in quella di \u201caffittacamere\u201d diversa da quella di albergo o pensione e dunque non vietata dal regolamento condominiale.<\/p>\n

        Tenuto conto delle circostanze \u2013 emerse in giudizio \u2013 ovvero che l\u2019attivit\u00e0 svolta, oltre alla fornitura di alloggio temporaneo comprendesse una serie di attivit\u00e0 complementari all\u2019alloggio, quali: la prima colazione; la fornitura e cambio di biancheria da camera e da bagno; il wi-fi; l\u2019aria condizionata; il servizio di deposito bagagli; il servizio di lavanderia; il servizio navetta da e per gli aeroporti e le stazioni, il Tribunale di Milano<\/strong> ha accolto la domanda del Condominio e ordinato alla controparte di cessare immediatamente l\u2019attivit\u00e0. Ritenendo che la messa a disposizione dell\u2019appartamento oggetto di causa con i sopra richiamati servizi accessori ulteriori e propri dell\u2019attivit\u00e0 recettizia, ulteriori e maggiormente articolati e qualificati rispetto alla semplice fornitura di un alloggio, integrasse un\u2019attivit\u00e0 che, in considerazione dell\u2019evoluzione del costume sociale, fosse del tutto sovrapponibile a quella di \u201cdi pensioni o alberghi\u201d, oggetto del divieto di destinazione delle unit\u00e0 abitative site nel Condominio attore, previsto dalla clausola contrattuale in esame.<\/p>\n

          \n
        1. In tema di aff\u00ectti brevi,<\/strong> il Tribunale di Milano (sentenza del 16\/12\/2019) ha ritenuto l’idoneit\u00e0 di detta attivit\u00e0 a concretamente pregiudicare \u201cil pericolo di danno allo stabile e agli abitanti di esso\u201d e \u201cil decoro alla casa\u201d, ovvero, il decoro e la tranquillit\u00e0 del Condominio, la cui tutela era chiaramente e manifestamente espressa nel Regolamento, tenuto conto dei disagi, cui erano sottoposti i condomini, numerosi, di varia natura e frequenti: i continui arrivi e le partenze a tutte le ore del giorno e della notte, gli assembramenti nell’atrio condominiale, il rumore da trascinamento delle valigie, il vociare degli ospiti agli arrivi e alle partenze, l’errata raccolta differenziata dei rifiuti, l’abbandono di sacchi della spazzatura sui pianerottoli, le urla e i colpi sulla porta degli ospiti rimasti chiusi nel cortile.<\/strong> Per tutti e tali motivi il Tribunale di Milano ha accolto la richiesta formulata dal Condominio di far cessare immediatamente l\u2019attivit\u00e0 di aff\u00ectti brevi, condannando i convenuti ad astenersi dal mettere in atto la suddetta attivit\u00e0 a partire dalla pubblicazione della sentenza.<\/li>\n<\/ol>\n

          ***<\/p>\n

          Atteso tutto quanto sopra, si conclude che possibili soluzioni \u00a0al problema se sia o meno possibile esercitare in Condominio attivit\u00e0 di bed & breakfast<\/em> ovvero attivit\u00e0 di residenza turistico alberghiera o comunque avente natura ricettiva vanno valutate caso per caso tenuto conto dell\u2019attivit\u00e0 concretamente svolta e delle previsioni contenute nel Regolamento condominiale.<\/p>\n

          Avv. Maria Cristina Bruni\u00a0<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n

          Avv. Marisabel Muscatiello<\/strong><\/a><\/p>\n

          (*) I B&B<\/strong> sono \u201cstrutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione, utilizzando parti della stessa unit\u00e0 immobiliare purch\u00e9 funzionalmente collegate con spazi familiari condivisi\u201d. <\/em>
          \nPer attivit\u00e0 di affittacamere<\/strong> si intende l’attivit\u00e0 di chi concede una o pi\u00f9 camere del proprio appartamento in locazione a terzi, dietro versamento di un corrispettivo. L’attivit\u00e0 di affittacamere \u00e8 una vera e propria attivit\u00e0 commerciale, che comprende oltre al servizio di alloggio, i tipici servizi che fanno parte dell’attivit\u00e0 alberghiera.<\/em>
          \nLe locazioni turistiche<\/strong> sono attivit\u00e0 svolte in \u201cstrutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o pi\u00f9 stagioni, con contratti aventi validit\u00e0 non inferiore a 7 giorni e non superiore a 6 mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero\u201d. In altri termini, la locazione turistica \u00e8 volta solo alla locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni – a fronte della corresponsione di un corrispettivo – senza la prestazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc.).<\/em>
          \nDiscorso a parte meritano gli affitti brevi<\/strong> i quali sono conclusi da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attivit\u00e0 di impresa. Rientrano nell’ambito delle locazioni brevi anche i contratti che prevedano la prestazione di servizi accessori (fornitura della biancheria, pulizia dei locali, ecc.), ma non vi rientrano i contratti con i quali il locatore fornisca ulteriori prestazioni aggiuntive (per esempio, servizio di colazione e somministrazione di bevande), posto che in tal caso i contratti devono ricondursi a una prestazione qualificabile come attivit\u00e0 di impresa, anche se svolta in maniera occasionale-<\/em><\/p>\n<\/div>

          <\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[82,72],"tags":[161],"yoast_head":"\nAttivit\u00e0 Bed & Breakfast in condominio – Studio legale associato EurAmbrosiano<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"E' possibile esercitare in Condominio attivit\u00e0 di bed & breakfast ovvero attivit\u00e0 di residenza turistico alberghiera - . 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