Attività Bed & Breakfast in condominio

Si esamina la questione se sia o meno possibile esercitare in Condominio attività di bed & breakfast ovvero attività di residenza turistico alberghiera o comunque avente natura ricettiva.

L’evoluzione economica e sociale della domanda di servizi di alloggio temporaneo per le più varie finalità ha condotto al differenziarsi della offerta e oggi la stessa riguarda tra l’altro le attività di “bed and breakfast”, “affittacamere”, “locazioni turistiche” e “affìtti brevi”(*).

Per stabilire se detta attività sia o meno consentita in Condominio si devono considerare le previsioni del Regolamento condominiale.

Occorre far presente che in assenza di divieti contenuti nel regolamento condominiale, la destinazione delle unità immobiliari può essere liberamente decisa dal condomino, ovvero in alternativa, divieti e limiti di destinazione delle proprietà esclusive possono essere formulati nei regolamenti mediante elencazione delle attività vietate o mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare.

Si precisa che l’utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio (norme del regolamento), che i condomini interessati possono far valere direttamente (ad esempio, in materia di immissioni) e limiti esterni (ad esempio, uso dell’unità immobiliare in modo difforme dalla licenza o concessione edilizia). In tale ultimo caso, i condomini possono far valere tali limiti, solo indirettamente, provocando l’intervento dell’autorità amministrativa. Si precisa inoltre che le clausole del regolamento – che impongono restrizione ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà – sono opponibili anche ai conduttori delle singole unità.

Giurisprudenza.

Si riportano ora alcune pronunce della giurisprudenza di merito interessanti a i nostri fini.

  1. Con riferimento all’attività di B&B, parte della giurisprudenza ha ritenuto che la suddetta attività sia sovrapponibile all’attività alberghiera e come tale inibita nei condomini a esclusivo uso abitativo.

Altra parte ha tuttavia sostenuto che l’esercizio dell’attività di bed & breakfast non presuppone l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo, non essendo necessario il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, essendo tale attività – sia essa svolta in forma imprenditoriale o non – pienamente compatibile con la destinazione abitativa dell’unità immobiliare in cui essa si svolge.

  1. Per la giurisprudenza l’attività di affittacamere si contrappone all’uso abitativo, in quanto assimilabile all’attività alberghiera: tali attività non possono essere avviate o svolte se il regolamento contrattuale vieti usi diversi da quello abitativo o comunque incompatibili con la tranquillità e la sicurezza dell’edificio condominiale.

In ogni caso la giurisprudenza ha affermato che divieti e limiti di destinazione delle proprietà esclusive – mediante elencazione delle attività vietate o mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare – devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e/o interpretazione estensiva delle relative norme, trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, n. 9564 do 01/10/1997; Cass. 24707/2014).

  1. Si riporta la recente sentenza del Tribunale di Milano 1469/2021, in tema di attività di affittacamere – foresteria. Nello specifico caso, il Condominio agiva per l’immediata cessazione dell’attività di affittacamere – foresteria nell’appartamento oggetto di causa, sull’assunto che detta attività rientrasse nel divieto condominiale di adibire gli appartamenti a sedi “di pensioni o alberghi”.

Secondo il convenuto (proprietario dell’unità immobiliare oggetto di causa) l’attività svolta dal suo conduttore rientrava invece nella fattispecie di “bed&breakfast” o in quella di “affittacamere” diversa da quella di albergo o pensione e dunque non vietata dal regolamento condominiale.

Tenuto conto delle circostanze – emerse in giudizio – ovvero che l’attività svolta, oltre alla fornitura di alloggio temporaneo comprendesse una serie di attività complementari all’alloggio, quali: la prima colazione; la fornitura e cambio di biancheria da camera e da bagno; il wi-fi; l’aria condizionata; il servizio di deposito bagagli; il servizio di lavanderia; il servizio navetta da e per gli aeroporti e le stazioni, il Tribunale di Milano ha accolto la domanda del Condominio e ordinato alla controparte di cessare immediatamente l’attività. Ritenendo che la messa a disposizione dell’appartamento oggetto di causa con i sopra richiamati servizi accessori ulteriori e propri dell’attività recettizia, ulteriori e maggiormente articolati e qualificati rispetto alla semplice fornitura di un alloggio, integrasse un’attività che, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, fosse del tutto sovrapponibile a quella di “di pensioni o alberghi”, oggetto del divieto di destinazione delle unità abitative site nel Condominio attore, previsto dalla clausola contrattuale in esame.

  1. In tema di affìtti brevi, il Tribunale di Milano (sentenza del 16/12/2019) ha ritenuto l’idoneità di detta attività a concretamente pregiudicare “il pericolo di danno allo stabile e agli abitanti di esso” e “il decoro alla casa”, ovvero, il decoro e la tranquillità del Condominio, la cui tutela era chiaramente e manifestamente espressa nel Regolamento, tenuto conto dei disagi, cui erano sottoposti i condomini, numerosi, di varia natura e frequenti: i continui arrivi e le partenze a tutte le ore del giorno e della notte, gli assembramenti nell’atrio condominiale, il rumore da trascinamento delle valigie, il vociare degli ospiti agli arrivi e alle partenze, l’errata raccolta differenziata dei rifiuti, l’abbandono di sacchi della spazzatura sui pianerottoli, le urla e i colpi sulla porta degli ospiti rimasti chiusi nel cortile. Per tutti e tali motivi il Tribunale di Milano ha accolto la richiesta formulata dal Condominio di far cessare immediatamente l’attività di affìtti brevi, condannando i convenuti ad astenersi dal mettere in atto la suddetta attività a partire dalla pubblicazione della sentenza.

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Atteso tutto quanto sopra, si conclude che possibili soluzioni  al problema se sia o meno possibile esercitare in Condominio attività di bed & breakfast ovvero attività di residenza turistico alberghiera o comunque avente natura ricettiva vanno valutate caso per caso tenuto conto dell’attività concretamente svolta e delle previsioni contenute nel Regolamento condominiale.

Avv. Maria Cristina Bruni                      Avv. Marisabel Muscatiello

(*) I B&B sono “strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione, utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate con spazi familiari condivisi”.
Per attività di affittacamere si intende l’attività di chi concede una o più camere del proprio appartamento in locazione a terzi, dietro versamento di un corrispettivo. L’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, che comprende oltre al servizio di alloggio, i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.
Le locazioni turistiche sono attività svolte in “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a 7 giorni e non superiore a 6 mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”. In altri termini, la locazione turistica è volta solo alla locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni – a fronte della corresponsione di un corrispettivo – senza la prestazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc.).
Discorso a parte meritano gli affitti brevi i quali sono conclusi da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. Rientrano nell’ambito delle locazioni brevi anche i contratti che prevedano la prestazione di servizi accessori (fornitura della biancheria, pulizia dei locali, ecc.), ma non vi rientrano i contratti con i quali il locatore fornisca ulteriori prestazioni aggiuntive (per esempio, servizio di colazione e somministrazione di bevande), posto che in tal caso i contratti devono ricondursi a una prestazione qualificabile come attività di impresa, anche se svolta in maniera occasionale-

2021-06-29T15:49:38+00:00Categories: Diritto immobiliare, Newsletter|Tags: |